Un confronto tra quanto prevede il nostro Piano Casa e la legislazione sull’edilizia residenziale pubblica: le differenti opportunità.

L’art. 6 della legge regionale del Piano Casa, per capirne la portata innovativa, è opportuno che venga messo a confronto con l’art. 51 della legge nazionale n.865 del 1971. Questo provvedimento essendo, appunto, del 1971 è ampiamente sperimentato, in particolare nel capoluogo regionale dove diversi complessi edilizi sono stati costruiti sfruttando questa norma. In comune le due disposizioni legislative hanno il fatto che ne è consentita l’applicazione quando le aree destinate all’edilizia economica e popolare risultino esaurite.

Per quanto riguarda quei centri che non hanno l’obbligo di dotarsi di Zone PEEP, quelli sotto i 20.000 abitanti, vi sono opinioni discordanti circa l’ammissibilità di progetti ai sensi dell’una o dell’altra di queste leggi le quali, entrambe, la prevedono qualora un comune sia privo di tale area. Passiamo, adesso, alle differenze tra le due normative cominciando con il dire che l’Edilizia Economica e Popolare si è concretizzata nell’Edilizia Convenzionata e Agevolata, che è di iniziativa privata, e gli interventi di Edilizia Sovvenzionata, che sono promossi dagli enti pubblici, diretti a fornire l’abitazione alle persone più bisognose; si vuole evidenziare con ciò che non vi sono palazzine di Edilizia Residenziale Pubblica di proprietà dello IACP o del Comune con alloggi in affitto se non quelli dell’Edilizia Sovvenzionata che, però, lo si è detto sono destinati alle classi meno abbienti.

Manca, in definitiva, il meccanismo regolamentare ch permetta a chiunque, non solo a coloro che si trovano in condizioni di povertà estrema, di poter affittare una residenza, se non nel libero mercato senza alcun sostegno pubblico. Eppure l’esigenza che sempre più si affermerà in futuro è quella dell’affitto, data la mobilità lavorativa, un segmento dell’offerta immobiliare che nel Molise è carente, tanto rivolta a chi ha disponibilità economiche quanto per coloro con minore reddito, salvo che a Campobasso per il segmento degli studenti universitari. Neanche il Piano Casa affronta questo nevralgico nodo. Si è pensato di stimolare il comparto edilizio, il quale nella nostra regione è il settore trainante dell’economia, con l’incentivo il “miglioramento” che si traduce in ampliamento delle unità immobiliari e non di costruirne di nuove, con l’eccezione di quanto contenuto nell’articolo 6: l’immobile rimane sempre quello, seppure più grande, senza che se ne creino ulteriori, magari da dare in affitto.

Da affittare e non da vendere e, del resto, l’abitazione in proprietà non è un investimento appetibile come un tempo quando la casa era considerata un bene-rifugio e nonostante che oggi il 70% della popolazione italiana è proprietaria della propria residenza. Nel Piano Casa non è contemplata alcuna premialità per chi decide di affittare o di adottare una di quelle formule, in verità ancora in uno stadio di sperimentalità, miste tra proprietà e affitto. La legge 865, quella dell’art. 51, per la sua datazione così remota, è di circa mezzo secolo fa, non poteva tener conto di questo fabbisogno emerso in tempi recenti.

L’affitto è una risposta oltre che ai cambiamenti di lavoro pure alla precarietà occupazionale, condizione ricorrente per i giovani, che rende difficile l’acquisto della casa, obiettivo perseguibile allorché si ha un impiego stabile. Bisogna poi come si è già detto sottolineare con forza il mutamento continuo del posto di lavoro. La specialità del social housing, rispetto al tradizionale art. 51, peraltro una delle sue tante versioni, è dunque quello di un affitto «sostenibile» mentre per altri aspetti, a cominciare da quello della localizzazione «in deroga» allo strumento urbanistico, si assomigliano.

O almeno da quando, precisamente dal 2015, è possibile utilizzare l’art. 6 del Piano Casa solo in area urbana, non più nell’ambito rurale, seppure a differenza dell’art. 51 oltre che in Zona Residenziale in quelle destinate a Servizi e a Verde Pubblico. Per quanto riguarda gli interventi ex art. 6 ricadenti in queste ultime si attribuisce un indice di cubatura, quello stabilito dalla legge regionale 30/2009 (che, comunque, può essere ridotto dal Comune) su terreni che fino a quel momento erano inedificabili. Invece quando si costruisce in Zona C le premialità volumetriche delle due normative sono equiparabili (dipende sempre dal Comune); in questi siti l’imprenditore si troverebbe davanti al bivio se scegliere il Piano Casa oppure il classico art. 51.

Nel primo caso sembra legittimo vendere sul libero mercato la quota di alloggi corrispondente ai metri cubi fissati per quel lotto dal piano regolatore e unicamente l’eccedenza derivante dall’incremento di questo parametro urbanistico concesso dall’art. 6 destinarlo al social housing, mentre nel secondo caso l’intero immobile, inclusa la maggiorazione legata all’art. 51, devono essere acquistati da coloro che hanno i requisiti previsti dalla legislazione sull’edilizia residenziale pubblica.

Potrebbe apparire maggiormente conveniente «sfruttare», alla luce con quanto appena esposto, il Piano Casa se non fosse che la superficie abitativa da lasciare per l’edilizia sociale viene a costituire una voce abbastanza «passiva» nel bilancio dell’azienda immobiliare, a meno che l’amministrazione comunale non acquisti queste residenze, magari a un prezzo ridotto, o non concorra al pagamento dei loro affitti per soddisfare il bisogno delle persone in condizioni di disagio economico. Vale la pena puntualizzare che l’ente locale sostiene le iniziative edificatorie intraprese ai sensi dell’art. 6 e dell’art. 51 innanzitutto con il premio di cubatura e che il sostegno finanziario rimane qualcosa di eventuale.

Gli investitori traggono il proprio vantaggio attuando un opportuno mix tra edilizia sociale e quella ordinaria per cui, mettiamo, su 10 appartamenti da costruire 1 è di edilizia sociale. Di precisazione in precisazione, l’affitto con canone contenuto presenta qualche convenienza in quanto vi è un’offerta carente e nella considerazione che tali alloggi non vanno in concorrenza, per la loro specificità, con la restante porzione del patrimonio edilizio posto in commercio. Manca, in effetti, una disposizione che definisca il costo ammissibile a mq del social housing tanto per la vendita quanto per l’affitto da inserire nelle convenzioni da stipulare con i Comuni.