di Francesco Manfredi-Selvaggi

L’indice di edificabilità è nato per governare le trasformazioni urbane degli anni 70. Manca un nuovo strumento per gestire le riqualificazioni urbanistiche che sono il futuro

L’indice di edificabilità, insieme agli altri ad esso collegati e cioè le altezze, le distanze, ecc. deve essere previsto negli strumenti urbanistici perché è addirittura un obbligo di legge. Infatti sia per la cosiddetta legge-ponte sia per il decreto ministeriale sugli standard urbanistici il rapporto tra i metri cubi da costruire e i metri quadri di terreno da impegnare per la costruzione diventa un caposaldo della pianificazione.

Dal varo di queste due normative ai progetti dei piani regolatori non è stato più consentito adottare altri parametri per disciplinare lo sviluppo urbano e ciò nonostante che nella manualistica tecnica e nei trattati dei teorici dell’architettura fosse stata messa a punto una pluralità di strumenti regolativi del disegno degli insediamenti. Due norme quelle alle quali si è fatto riferimento quasi coeve perché la prima, la legge-ponte e cioè la L. 765, è del 1967 mentre la seconda, il decreto del ministro dei lavori pubblici, il DM 1444, è del 1968; non è da poco riflettere sulla datazione che è quella del periodo della massima crescita delle città a seguito dell’inurbamento della popolazione rurale conseguenza del passaggio da una economia agricola a una industriale e terziaria (i capoluoghi di provincia molisani crescono in quanto sede di uffici pubblici) e per lo spostamento della forza-lavoro del sud verso le fabbriche del nord.

Proprio per regolamentare l’espansione altrimenti incontrollata delle realtà insediative interessate da questo interessante fenomeno migratorio dal meridione al settentrione si rese necessario dotarsi di un parametro certo per governare l’ampliamento dell’abitato. L’indice di fabbricabilità appena messo a punto è utilizzato, ovviamente, anche nei piani urbanistici del Molise che vengono approntati in tanti Comuni per la prima (e la stragrande maggioranza pure per l’unica) volta sotto la spinta data dalla «legge-ponte» la quale limita fortemente l’edificazione nei centri privi di strumentazione urbanistica.

È da notare che in quell’epoca, quindi antecedentemente al forte detraente costituito dall’imposta comunale sugli immobili, si vararono Programmi di Fabbricazione (solo pochi PRG qui da noi) con Zone di Espansione sovradimensionate, frutto della speranza di incrementare gli abitanti piuttosto che di un calcolo attendibile, una fiducia nel futuro mal riposta si può ben dire. Ciò vale anche nei centri maggiori nei quali si registra un tasso di incremento delle abitazioni inferiore a quello registrato nei decenni passati; per Campobasso bisogna aggiungere che oltre alla stazionarietà del numero dei residenti vi è il fatto che, a furia di aumentare la città, non vi è più suolo per edificare, da un lato perché si sono esaurite le aree edificabili del piano regolatore dall’altro lato per l’occupazione e relativa saturazione del restante territorio da parte di casette frutto di iniziative individuali, di frequente con destinazione agricola poi condonate.

Soffermandoci su quest’ultima tematica è da aggiungere che, come un gatto che si morde la coda, tale proliferazione di fabbricati abusivi è figlia dell’altro tema, quello dell’esaurimento degli spazi “ufficiali” destinati al costruire. Alla «perimetrazione degli insediamenti abusivi» nell’agro campobassano che è già avvenuta deve far seguito un piano di recupero degli stessi che è in corso di predisposizione. Gli uffici comunali che lo stanno redigendo, allo stato attuale delle cose, per cose intendendo la legislazione urbanistica, hanno quale unico “attrezzo” per operare l’indice di edificabilità (congiuntamente, lo si ripete, alle altezze, distanze e così via), non fornendo le disposizioni normative in materia, misure operative diverse.

Esso si rivela poco utile per giungere alla riqualificazione dell’ambito in questione ritenendosi opportuni al suo posto dei progetti d’area. Il modello potrebbe essere quello della «rigenerazione urbana» la quale, però, è stata applicata esclusivamente per quartieri di edilizia residenziale pubblica e non per complessi abitativi privati, per cui e per il caso in questione scarsamente imitabile. D’altro canto quando si è di fronte a proprietà private il proprietario vuole conoscere quali sono i suoi diritti edificatori, in altri termini sapere con esattezza cosa si potrà realizzare sul suo terreno e ciò rivela che vi è un rapporto strettissimo tra indice di edificabilità e mercato immobiliare.

L’inadeguatezza di tale indice è evidente se si devono affrontare i problemi attuali dei contesti insediativi che sono essenzialmente quelli della riqualificazione dell’esistente dove sembra più efficace una progettazione puntuale invece che affidarsi a valori numerici di natura quantitativa i quali sono giocoforza valori astratti che hanno difficoltà per sé stessi di governare cose concrete come sono le sedi di vita associata delle persone. In definitiva, l’indice di edificabilità va bene, come dice la parola stessa per edificare il nuovo e non per intervenire sull’esistente.

Lo strumento indice, poi, è inadatto per affrontare le frontiere della “perequazione urbanistica”, una nuova tecnica che, però, è allo stato sperimentale non essendo ancora stata ricompresa nel corpus normativo urbanistico; è analoga la questione per il trasferimento del diritto di edificare da un punto ad un altro del territorio comunale con l’applicazione tal quale dell’indice di fabbricabilità, ma bisogna vedere cosa diranno le disposizioni nazionali future sulla politica dei suoli.

L’indice predetto lascia perplessi se si è al cospetto delle più recenti tendenze in campo architettonico e si cita ad esempio l’edilizia sociale che avesse fatto capolino nella legge regionale sul Piano Casa in una versione ormai superata poiché in questo tipo di iniziative immobiliari accanto agli alloggi vengono previsti numerosi servizi non riconducibili a quelli che concorrono alla densità volumetrica sancita dal PRG.

Si è appena nominato i servizi i quali oggi non vengono più valutati in termini di occupazione di spazio, ma sempre più con un metro di giudizio qualitativo. L’indice rimane valido per quelle situazioni, si pensi alle lottizzazioni turistiche della costa, in cui è tuttora attuale la spinta all’espansione.